Comprendre les exceptions du DPE : Quels biens ne sont pas soumis au diagnostic de performance énergétique ?

Qu'est ce que le DPE ?

Le DPE, Diagnostic de performance énergétique, évalue la performance énergétique d'un logement ou d'un bâtiment, il permet également de mettre en avant les émissions de gaz à effet de serre. Il s'agit d'un système de classement énergétique. Un système d'étiquettes classe le bâti évalué grâce à des mentions de A à G, A correspondant à la meilleure performance et G à la plus mauvaise : 

• A : Consommation d'énergie primaire de ≤ 70 kWh/m2 par an, émissions de GES de ≤ 6 kg CO2/m2 par an. 
• B : Consommation d'énergie primaire de 110 kWh/m2 par an, émissions de GES de 11 kg CO2/m2 par an.
• C : Consommation d'énergie primaire de 180 kWh/m2 par an, émissions de GES de 30 kg CO2/m2 par an.
• D : Consommation d'énergie primaire de 250 kWh/m2 par an, émissions de GES de 50 kg CO2/m2 par an.
• E : Consommation d'énergie primaire de 330 kWh/m2 par an, émissions de GES de 70 kg CO2/m2 par an.
• F : Consommation d'énergie primaire de 420 kWh/m2 par an, émissions de GES de 100 kg CO2/m2 par an.
• G : Consommation d'énergie primaire de ≥ 420 kWh/m2 par an, émissions de GES de ≥ 100 kg CO2/m2 par an.

Le contenu et les modalités d'établissement du DPE sont encadrés par le Code de la construction et de l'habitation (2). Néanmoins, la tarification du service n'est pas réglementée. Chaque diagnostiqueur, qui est un professionnel indépendant devant posséder un agrément conformément à l'arrêté du 20 juillet 2023 (1) et ayant souscrit une assurance, peut donc fixer ses prix librement.

Pourquoi le DPE est-il essentiel pour les propriétés immobilière ?

Le DPE est effectué à l'initiative du propriétaire du logement, à ses frais. Toutefois la réalisation d'un DPE est obligatoire dans certains cas de figure notamment pour :

• La vente d'un logement ou d'un bâtiment ; 
• La mise en location d'un logement ;
• La mise sur le marché d'un logement neuf.

Dans le cadre d'une vente ou d'une location, le DPE est intégré dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), regroupant tous les constats sur la structure du bâtiment et devant être fourni au candidat acquéreur ou au locataire. 

Le DPE permet également d'identifier les passoires thermiques (logements classés F et G) et que le gouvernement entend exclure, à terme, du marché locatif : 

• les logements classés G à partir de 2025 ;
• les logements classés F à partir de 2028 ;
• les logements classés E à partir de 2034.

Par ailleurs, la classe énergétique du logement annoncée sur le DPE peut influer sur l'estimation du montant du loyer ou du prix de vente d'un bien immobilier.

La réglementation (2) prévoit certaines situations d'exemption à la réalisation d'un DPE pour la vente ou la mise en location d'un logement. 

Les locations saisonnières et les résidences secondaires

Généralement occupées qu'une partie de l'année, sont particulièrement concernées les locations saisonnières et les résidences secondaires dès lors qu'elles sont occupées moins de 4 mois cumulés par an.

Les bâtiments temporaires et indépendants

Les bâtiments temporaires sont exemptés de DPE. Il s'agit des constructions provisoires, dont l'installation est prévue pour une durée inférieure ou égale à deux ans. Par exemple, il peut s'agir : 

• de logements de chantiers ;
• de maisons témoins ;
• de locaux techniques ;
• de pavillons d'exposition, etc. 

Les bâtiments indépendants représentent le second cas d'exception. Le Code de l'urbanisme (2) prévoit que tout bâtiment indépendant dont la surface du plancher est inférieure à 50 mètres carrés soit dispensé de DPE :

• les abris de jardin ;
• les pool houses ;
• les mobiles homes ;
• les bungalows ;
• les chalets démontables.

Les bâtiments à usage agricole, industriel ou artisanal

Les bâtiments à usage agricole, industriel ou artisanal qui ne servent pas d'habitation ne sont pas concernés par la réalisation d'un DPE si le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d'eau chaude qui y est installé pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques.

Les monuments historiques classés et les lieux de culte

Les monuments classés au Patrimoine historique ainsi que les lieux de culte sont exemptés de DPE, même lorsqu'ils font l'objet d'une occupation humaine. Leur architecture rend parfois difficile le déploiement de solutions énergétiques pour améliorer leur isolation.

Les maisons et les appartements sans système de chauffage

Le DPE n'est pas obligatoire pour les bâtiments qui ne sont pas chauffés ou qui le sont mais uniquement via des cheminées à foyer ouvert, et qui ne comprennent pas de système de refroidissement du bâti.

Le DPE se base sur la consommation énergétique induite par :

• le chauffage et le refroidissement du logement ;
• le chauffage de l'eau chaude sanitaire ;
• l'éclairage ;
• les auxiliaires de chauffage et de ventilation. 

Sans de telles installations dans le logement, il n'est pas possible de réaliser un DPE.

Un bâtiment non soumis au DPE signifie que ledit bâtiment fait partie des exceptions citées plus haut pour lesquelles il n'est pas obligatoire de faire réaliser un DPE dans le cadre d'une vente ou d'une location.

Un DPE est toutefois dit "vierge" dès lors que le diagnostiqueur ne peut pas effectivement évaluer la performance énergétique du logement (logement incompatible avec l'une des méthodes de calcul, impossibilité d'accéder aux factures d’énergie des 3 années précédentes etc.).

Un DPE vierge n'est pas un obstacle à le vente d'un bien immobilier. Il peut néanmoins l'être dans le cadre d'une location. En effet, depuis le 1er janvier 2023, les logements loués doivent respecter un critère de décence énergétique, lequel impose que la consommation énergétique du logement en énergie finale, calculée par le diagnostic de performance énergétique, soit inférieure à 450 kWh/m²/an. Un DPE vierge ne pouvant pas attester de la conformité du logement à ce critère de décence énergétique, le logement est alors considéré comme non décent, bloquant ainsi sa mise en location.